번화가 목 좋은 자리가 몇 년째 비어 있는 걸 본 적 있을 것이다. 임대 수요가 없어서가 아니다. 핵심은 임대인의 경제적 계산에 있다. 상업용 건물의 가치는 '현재 받는 임대료'가 아니라 '임대 계약서에 적힌 금액(rent roll)'으로 평가된다. 그래서 임대인은 싸게 빨리 채우기보다, 신용 좋은 대형 프랜차이즈가 높은 임대료에 장기 계약을 맺어줄 때까지 기다리는 편이 유리하다. 한 번 낮은 임대료로 계약하면 그 금액이 수년간 고정되고, 건물 감정가와 담보 대출 한도까지 함께 떨어지기 때문이다. 즉 공실은 '손해'가 아니라 미래 가치를 지키기 위한 '의도된 베팅'인 셈이다. 여기에 세제 혜택, 대출 구조, 장기 임대 관행이 겹치며 빈 공간이 방치된다. 시장 가격이 수요와 공급만으로 정해진다는 직관과 달리, 금융·평가 시스템의 인센티브가 도시의 빈 상가를 만든다는 점은 IT 종사자에게도 시사하는 바가 크다. 겉으로 보이는 비효율 뒤에는 합리적인 구조적 동기가 숨어 있다.